Перевод нежилого помещения в жилое
Перевод из нежилого помещения в жилое – явление достаточно нечастое, обусловлено это тем, что вопрос использования уже имеющегося помещения, здания, сооружения именно для проживания носит исключительный характер. К примеру, с таким вопросом ранее сталкивались командиры воинских частей, когда решали вопрос с жилищным обеспечением командного состава, или, руководители учебных организаций, при условии наличия в их распоряжении имущества, пригодного для обучения, но не проживания студентов.
Так или иначе, перевод нежилого помещения в жилое может рассматриваться с двух позиций: объективной, то есть, предусматривающей, что такой перевод необходимо рассматривать как процедуру смены статуса помещения и субъективной, указывающей на такую смену, как на право граждан реализовать свое конституционное притязание на жилище.
Отношения, связанные с переводом помещений из нежилого в жилые, регулируются целым рядом нормативных актов, основными из которых являются Гражданский Кодекс РФ и Жилищный Кодекс РФ, поэтому, если вы задались вопросом о смене статуса помещения, не рассчитывайте, что вам удастся решить его путем заключения простого договора. Более того, процедура такого перевода многостадийна, и все они в силу закона обязательны.
Учитывая, что к жилым помещениям, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ относятся изолированные (обособленные) объекты недвижимости, соответствующие установленным санитарным и техническим требованиям, стоит помнить, что для осуществления перевода именно в жилое необходимо выполнить следующие условия:
- перевод из нежилого в жилое производится специально уполномоченными органами, поэтому не ищите повода избежать в этом вопросе общения с представителями власти. Более того, при реализации перевода необходимо учитывать не только требования закона, но и указания должностных лиц, поскольку именно от их видения - «о соответствии помещения определенным нормам…» - зависит положительное решение по переводу.
- в некоторых случаях требуется согласие собственников иных помещений. Сегодня к строительству жилых помещений предъявляются более высокие требования нежели это было ранее, но, в силу давности никто не признает, к примеру, те же панельные дома несоответствующими по причине смены нормативов строительного контроля. Однако, если вы захотите перевести старое помещение в жилое, требование к нему будет предъявляться именно по новым правилам. закон не указывает на необходимость (обязательность) получения разрешения у собственников иных, смежных с вашим помещением сооружений, если речь идет именно о переводе помещения в нежилое. Однако, такое разрешение потребуется, если в предполагаемом к переводу помещении, к примеру, ранее располагалось производство, либо если будущее проживание будет исключать возможность занятия таким производством именно по причине перевода.
- помещение (не предполагаемо) должно соответствовать планировочным, санитарным, эпидемиологическим и иным нормативам. Если комиссия посчитает, что будущее жилое помещение не соответствует установленным требованиям, придется проделать работу по устранению имеющихся недостатков.
Между тем, жилищным законодательством введены условия, при которых перевод осуществить не удастся. В частности, перевод из нежилого в жилое возможен только при условии получения согласия на такой перевод органов местного самоуправления. По закону, именно решение специального органа (комиссии), введенного в действие отдельным приказом, позволяет рассчитывать на положительный результат.
Прежде чем начинить процедуру согласования с органами власти о переводе, убедитесь, что помещение избавлено от посягательств со стороны третьих лиц. К примеру, вопрос нельзя будет решить положительно, если помещение находится в залоге у банка, или используется в качестве объекта аренды. Действуя без санкции, или производя свои личные действия по переводу без надлежащего разрешения вопроса с остальными контрагентами, вы рано или поздно столкнетесь с гражданско-правовыми последствиями.
- производство перевода их нежилого в жилое возможно лишь тогда, когда получено разрешение всех его собственников. Для этого необходимо убедиться, что будущим переводом не нарушаются права третьих лиц – отсутствует обременение. Под обременением в первую очередь стоит понимать наличие иных собственников помещения, и в особенности тех, что не достигли совершеннолетия;
- если в ходе исследования такого помещения будет установлено, что ему нужна реконструкция или ремонт, то перевод в жилое, не состоится Попытки перевести подвал в состояние жилого вряд ли закончится успехом, если, даже при прямом наличии доступа к воде и теплу, его состояние будет таким, что без реконструкции (обустройства отдельного входа, построения стенок, вывода отдельных стояков, и др.) его вряд ли смогут признать пригодным для проживания.
- в производстве перевода будет отказано, если будет установлено, что такой перевод нельзя реализовать без нарушения требований действующего законодательства. Любое отхождение от правил чревато тем, что решение о переводе может быть отменено, даже, если условия, созданные в конкретном помещении, полностью вас устраивают.
Перечень указанных причин и условий для перевода нежилого помещения в жилое не является исчерпывающим. Органы власти, отвечающие за правомерность такого перевода, могут отказать вам, сделав это и по иной причине, если в их распоряжении будет находится достоверная информация о том, что собственник каким-либо образом вводит в заблуждение их представителей относительно обстоятельств, перечисленных выше. Поэтому, во многом, для реальности перевода следует не просто учитывать действия настоящего, но и определять каким образом такое помещение будет использоваться в будущем, а также не скрывать ничего при обращении в данные органы.
Порядок перевода нежилого помещения в жилое
Алгоритм перевода нежилого помещения в жилое закреплен ст. 23 Жилищного Кодекса РФ, и для его реализации необходимо:
1) Произвести подготовку помещения для осмотра. При реализации своего права на перевод, некоторые предполагают, что оно в полной мере зависит от того, как на то или иное помещение посмотрит комиссия. Отчасти, это так. Однако, не стоит забывать, что прежде чем вы напишите заявление вам необходимо будет провести большую работу по воссозданию в своем помещении необходимых условий: произвести ремонт или реконструкцию, подвести коммуникации, обеспечить возможность подвода к дому сетей связи и иного сообщения, обустроить входы и выходы, и др.
2) Пишется заявление о переводе помещения. Форма такого заявления является произвольной и какие-либо обязательные требования к ней основаны на, как правило, каком-либо субъективном представлении органов местного самоуправления об обязательности отражения тех или иных сведений. Запомните вы не обязаны в данном заявлении описывать какие-либо подробности своей личной жизни, а еще правильнее доверьте написание такого заявления юристу по недвижимости , который позаботится о том, что указанные в данном заявлении сведения достаточны для начала реализации вопроса по переводу.
Данное заявление подписывается вами и подается в уполномоченные органы по месту нахождения имущества (помещения). При подаче такого заявления необходимо приложить документы, подтверждающие правомерность заявленной просьбы о переводе. Подавая заявление не забудьте подготовить его второй экземпляр, на котором при приеме вам поставят отметку. Эта отметка (в обязательном порядке с печатью (штампом) ОМСУ) позволит вам в дальнейшем ссылаться на конкретные сроки в принятии решения, а также избежать ситуации утери важнейших документов. Прикладываемые документы обязательно должны быть подлинными, либо, если вы предоставляете их копию заверены в нотариальном порядке. Их предоставление также должно быть отражено в заявлении с точным указанием серийного номера и даты его выдачи (нотариального удостоверения);
3) Выезд на место и осмотр помещения. Безусловно, что это вопрос можно также решать через представителя, и тем не менее, на таком осмотре лучше присутствовать самому. Личное присутствие позволит более (предметно) оценить позиции органов МСУ, и если они в чем-то не могут убедиться, предоставить им такую возможность. На практике не мало случаев, когда осмотр помещения без хозяина приводил к необоснованным отказам, при этом причиной может стать самое мелкое (устранимое на месте) несоответствие. По факту выезда и учета недостатков составляется протокол. Отказ заявляется только в письменной форме, и при перечислении выявленных недостатков. В таком решении отражаются не только причины и но и нормативные положения, которые не позволяют комиссии принять положительное решение. Кроме этого, в решении должно содержаться срок для устранения недостатков, если такой срок установить невозможно, они устраняются в максимально кратчайшие сроки. Затягивание может привести к тому, что некоторые обязательные к предоставлению документы утратят свое юридическое действие. Если вы с решением не согласны, необходимо обжаловать его в соответствующих инстанциях.
4) Устранение недостатков и повторный осмотр. После того, как недостатки будут устранены, проводится повторный осмотр, решение по которому должно также отражаться специальным протоколом.
5) Принятие положительного решения и выдача его копии собственнику помещения.
Условия перевода нежилого помещения в жилое
К обязательным условиям (в силу требований закона) перевода нежилого помещения в жилое относятся:
- обязательное согласие всех собственников на планируемый перевод;
- наличие документа, подтверждающего обследование нежилого объекта (акт);
- если такое требование было выдвинуто проверочной комиссией, проведение реконструкции (ремонта) помещений или иные действия, необходимые для приведения помещения в надлежащее состояние;
- соответствующее документальное оформление;
- согласие собственников иных помещений, при условии, что такое согласие влияет на возможность эксплуатации будущего жилого помещения;
- отсутствия обременения на жилое помещение.
Законом могут устанавливаться и иные требования, выполнение которых зависит от статуса помещения, а также условий его надлежащей эксплуатации.
Документы для перевода нежилого помещения в жилое
Безусловно, что в ряде регионов нашей страны требования о предъявлении документов, необходимых для разрешения вопроса о переводе жилых помещений в нежилые, могут быть разные, и поэтому, когда данный вопрос становится актуальным стоит обратить внимание не только на требования ЖК РФ, но и на иные источники права. В частности, в г. Москва, где аспект жилищного обустройства, а также его дальнейшее развитие относится к одному из остросоциальных действует отдельный регламент, определяющий перечень предоставления таких документов. В указанной связи, к числу документов, которые необходимо предоставлять в органы местного самоуправления при решении вопроса о переводе помещения из жилого в нежилое (ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП), относятся:
1) Специальный запрос, в котором гражданин обращается просьбой о переводе помещения в жилое, и который, по своему содержанию, аналогичен тому же заявлению о переводе за тем лишь исключением, что здесь гражданин обращается за предоставлением государственной услуги. Такое обращение подается в письменно форме, а также в электронном виде, при условии, что его подписание подтверждается ЭЦП. Можно направит запрос через различные порталы, однако, на практике это создает ряд трудностей, и как правило влечет за собой недостаточность информации, если вдруг вам в предоставлении такой услуги (запроса) откажут.
2) Перечень документов, подтверждающих обоснованность предоставления услуги по переводу.
3) Копии паспортных данных заявителя, либо, если документы подаются через представителя, документ подтверждающий его полномочия.
4) Сами документы, содержащиеся в перечне и которыми заявитель подтверждает право собственности на переводимое помещение.
5) План «поэтажности» дома. В некоторых случаях, его не прилагают, но по практике лучше его предоставить. Такой план можно запросить в жилищной инспекции, либо, если он отсутствует, заказать у кадастрового инженера;
6) проект реконструкции помещения. Составление такого проекта может производится в строго установленном законом порядке, поэтому если вы захотите составить такой проект самостоятельно, прибегнув к личным способностям (даже если у вас есть архитектурные навыки или специальное образование), его все равно придется утверждать в соответствующей инстанции;
7) Акт о техническом соответствии помещения тем требованиям, что предъявляются именно к жилым. Такие требования содержатся в ЖК РФ. После того, как комиссия примет решение о переводе, его члены должны составить и подписать акт, который по сути и является главным документом, отвечающим на вопрос: «Возможно проживание в помещении, или нет?». В некоторых регионах он называется «предписание».
8) Согласие собственника помещений, примыкающих к вашеу. Такое согласие лучше оформлять в виде соответствующего документа, а также следить за тем, чтобы на этом документе стояла подпись самого голосующего, а не его родственника или доверенного лица.
9) При условии, что процессом оформления будет заниматься доверенное лицо (представитель), его полномочия должны быть подтверждены соответствующим образом. Как правило, если доверителем выступает физическое лицо, полномочия подтверждаются нотариально. В иных случаях достаточно доверенности с печатью юридического лица.
Полномочия на подачу таких документов, а также на активное участие в процессе перевода лучше отражать детально.
Отказ перевода помещений из нежилых в жилые
Перечень оснований для отказа в переводе из нежилого в жилое помещение отражен в ст. 24 ЖК РФ и является исчерпывающим. Это следует их требований ч.2 этого же нормативного предписания, которое гласит, что при отказе в переводе жилого помещения из нежилого, необходимо указать конкретное основание, указанное в ч. 1 данной статьи. Это значит, что выбор произвольного или в определенном смысле как-либо иного основания для отказа недопустим.
В частности, отказ может быть заявлен, если:
а) отсутствие документов, необходимых для получения разрешения. Здесь следует учитывать, что отказ, помимо указания на основания, должен содержать и ссылку на отсутствие конкретного документа. В противном случае, отказ можно будет признать неправомерным и получить компенсацию.
б) если запрошенные комиссией документы не поступили в её распоряжение.
в) при условии, что документы направлены в инстанцию, которая не вправе принимать решение о переводе.
г) если в представленных документах неверно (недостаточны) отражены сведения, на основании которых принимается решение о переводе помещения из нежилого в жилое.
Указанное решение (об отказе) направляется заявителю в течение трех рабочих дней. Если содержание решения нарушает ваши права, то вы вправе обжаловать его в судебном порядке.
Помощь юриста по недвижимости при переводе в жилой фонд
Перевод помещения представляет из себя вопрос, который требует значительных усилий, в первую очередь связанных со знанием нюансов требований жилищного законодательства и контроля за его исполнением со стороны органов местного самоуправления.
Как показывает практика, количество необоснованных отказов в переводе помещений нежилого типа достаточно большое, и это несмотря на то, что переоформление такого перевода значительно легче, чем перевод в нежилое. Одной из основных причин такого положения дел является то, что граждане слабо знают правовую базу, регламентирующую установленный порядок такого перевода.
Следует помнить - не стоит в полной мере надеяться на то, что, обращаясь в настоящую инстанцию, вы получите исчерпывающую информацию о возможности такого перевода, либо, вам укажут на все особенности законодательного или правоприменительного характера, связанные с переводом жилых помещений в нежилые. В большинстве случаев органы просто принимают заявления и уже потом на стадии принятия решения выносят дают какие-либо рекомендации. Поэтому, обращаясь по этому вопросу, а также собирая необходимые документы, необходимо заручиться поддержкой юридических служб, которые подскажут куда именно направить документы, и как это лучше сделать, а также помогут вам в общении с теми, кто такие документы изучают и выносят решения.
В этом случае нельзя забывать, что гарантом вынесения положительного решения по переводу помещений является все-таки то, что заинтересованное лицо вовремя и должным образом предоставляет перечень всех документов, необходимых для его разрешения. Более того, при сборе документов, граждане как правило не обладающие специальными познаниями в области права, очень часто упускают из вида некоторые законодательные нюансы, и уже потом, когда сроки действия каких-либо справок истекают, получив отказ, оказываются в положении необходимости их повторного получения. Время съедает силы, деньги и затраты. Кроме этого, нельзя забывать, что обжалование решения об отказе производится только в судебном порядке. Следовательно, в случае несогласия с отказом, вам придется столкнуться в суде с государством в лице его представителей муниципальной власти, которые, в силу своей занятости и нежелания признавать свою неправоту, вряд ли согласятся с вашими требованиями. Учитывая данное следует изначально обращаться за профессиональной помощью к юристам по данному вопросу.
Юридическая услуга поможет вам получить исчерпывающую информацию, которая вряд ли вам предоставлена на уровне приема и регистрации ваших заявлений в органы местного самоуправления. Поручив юристам сбор и подачу документов, вы сможете не потерять время и быть уверенным в том, что такие документы как: решение общего собрания и согласия собственников смежных помещений будут получены и оформлены надлежащим образом. Если же вам заявят отказ, и спора не избежать, или он становится единственным способом разрешения возникшей ситуации, юрист поможет вам грамотно написать заявление в суд, и представит ваши интересы на указанном уровне.
Помните, нельзя недооценивать силу юридической помощи по причине того, что в ей основу заложены многочисленные познания о судебной практике и логике принятия судебных решений.