Изъятие земельного участка

Споры, вытекающие из земельных отношений следует отнести к одним из самых частых в судебной практике. Причина такого положения в том, что земля представляет из себя предмет отношений, являющийся одним из стратегических, как с точки зрения её стоимости, так и с точки зрения дальнейшего использования и передачи иным лицам. К примеру, на данный момент, количество источников, регулирующих порядок использования земли, вступления в права собственности за землю, её наследования и многих других, составляет более ста. Между тем одним из важнейших вопросов, связанных с определением прав участников земельных отношений является вопрос изъятия земельного участка.

Изъятие земельного участка – это процедура принудительной смены собственника или владельца земельного участка в порядке, установленном законом. К основным видам принудительного изъятия земельных участков можно также отнести реквизицию (когда возврат земельного участка возможен) и конфискацию (возврат не возможен).

Правовая основа для принудительного изъятия имущества заложена в ст. 35 Конституции РФ, где указано, что для реализации лишения имущества необходимо судебное решение, а если речь идет об принудительном отчуждении в интересах государства, то его производство осуществляется исключительно при условии предварительного и равноценного возмещения. В свою очередь, правовое обоснование такого изъятия установлено Гражданским Кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ, поэтому, если в отношении принадлежащего вам земельного участка вводится процедура принудительного изъятия, необходимо проанализировать легитимность совершаемых действий через призму действия норм именно этих нормативных актов. 

Основания изъятия земельного участка для государственных нужд

К основаниям изъятия земельных участков, которое допускается только в исключительных случаях, для государственных или муниципальных нужд относятся следующие:

1) Действие и применение (выполнение обязательств со стороны государства перед иными участниками международных отношений) положений международных договоров; 

2) В случае, если государством производится строительство и (или) реконструкция важнейших социальных объектов федерального или муниципального значения, при этом такое строительство или его ход не позволяют реализовать его в конечной точке без производство изъятия земельного участка. Здесь очень важно понимать, что изъятие участка и его принудительная передача государственным органам должна производиться при учете двух основных условий: если по-иному проект не закончить, и тогда, когда к объектам относятся следующие: 

- объекты в области энергетики федерального и регионального значения, в том числе и в сфере атомной энергии; 

- объекты, необходимые для реализации государственных задач по обеспечению обороноспособности страны, а также защиты её государственных границ;

- объекты федерального значения, направленные на развитие систем связи, транспортной (автомобильной и железнодорожной) логистики общего пользования;

- объекты, создание которых необходимо для развития космической отрасли (строительство космодрома, прокладка сетей сообщения, обустройство специальных центров и мест для хранения имущества);

- линейные объекты, необходимые для успешного функционирования естественных монополий (государственные корпорации по поставке электричества и воды до населения, и др.);

- объекты автомобильной инфраструктуры федерального, муниципального и регионального значения.

Порядок изъятия земельного участка

Порядок принудительного изъятия земельных участков берет свое начало в первоначальном понимании органов исполнительной власти о необходимости реализации определенного социального проекта. То есть, прежде чем решение об изъятии будет принято, уполномоченный орган, ответственный за реализацию такого проекта обязан составить план, в котором среди прочего будет содержаться обоснование о необходимости такого изъятия, как исключительной меры. Следовательно, если вам станет известно о планах государственного органа провести линию электропередач по земельному участку, принадлежащего частному лицу, а оно с этим не согласно, то такое лицо вправе поставить вопрос о состоятельности применения изъятия как исключительной меры. Такой вопрос можно решить через суд, обосновав, что инженерное или техническое решение реализации проекта может быть и иным. В любом случае, для принятия решения о принудительном изъятии необходим план-проект планировки территории. 

Затем, после того, как план-проект будет составлен и утвержден, принимается решение о начале его реализации. Крайне важно, что воссоздание проектов возможно при соблюдении определенных сроков. К примеру, решение о строительстве объектов различного значения, а следовательно, и об изъятии, может быть принято не позднее 6 лет после утверждения такого плана. Подведомственность принятия таких решений зависит от того, на территории какого субъекта располагается земельный участок. 

Изъятие земли допускается и в том случае, если это необходимо для нужд, к примеру, другого региона. 

Решение об изъятии может приниматься на основании ходатайства заинтересованного в реализации проекта лица (компании). Такое ходатайство рассматривается государственным или муниципальным органом в течение 5 дней, после чего дается мотивированный ответ. 

В случае, если органы власти не располагают данными о собственниках участка (бесхозное имущество), то они обязаны за шестьдесят дней до принятия решения об изъятии произвести запрос на предмет установления прав собственности или владения данным земельным участком.

Исходя из изложенного, алгоритм изъятия состоит из:

- составление и утверждение план-проекта планировки территории;

- получение сведений о наличии права собственности на земельные участки, где планируется реализация проекта;

-проведение переговоров с собственниками о необходимости принудительного изъятия (доведение до сведения лиц положений план-проекта);

- принятие решения о принудительном изъятии (вне зависимости от результатов переговоров);

- судебное или досудебное разбирательство (заключение соглашения);

- изъятие участка посредством переоформления земли и выплата компенсации (возмещения). 

Изъятие земельных участков для строительства автомобильных дорог или домов

Автомобильные дороги, равно как и многоэтажные дома (иные социальные объекты) подпадают под объекты социального строительства, а потому, указанные в ст. 49 Земельного Кодекса РФ основания распространяются в том числе и на тот случай, когда речь идет об изъятии земельного участка для строительства или реконструкции автомобильных дорог, а также иных сооружений. Из этого следует, что алгоритм будет стандартным; собственнику участка направят план-проект, а также предложение о заключении соглашения, если собственник (владелец) откажется, то решение об изъятии будет проводится через суд. 

Крайне важно помнить, что если решение о принудительном изъятии вступит в законную силу, а строительство дороги или объекта социального назначения не будет начато в течение 6 лет, то его юридическое значение утрачивается и процедуру согласования надо будет проходить заново. 

При оценке своего участка собственнику необходимо заранее ознакомиться с планом прокладки новой дороги, и принять решение насколько продажа или перерегистрация его статуса может быть выигрышной. К примеру, если указанным строительством захватывается только часть вашего участка, а остальная земля уже становится непригодной для использования, в суде можно добиться, чтобы государство выкупило весь участок. Нельзя забывать, что в стоимость земли не входят стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке, в то же время, их стоимость необходимо включать, при условии составления независимой экспертизы, как наносимый ущерб положению собственника.

Изъятие земельного участка в связи с неиспользованием

Изъятие земельного участка в связи с его неиспользованием производится при следующих основаниях:

- в связи с неиспользованием по целевому назначению. Здесь необходимо учесть то, что такое изъятие производится в том случае, если целевая реализация выделенной земли не осуществляется в течение трех лет с момента её фактического предоставления. К примеру, если собственник не использует по сезонному назначению сельхозземли (не выращивает на них культуры, не пасет скот, или не обрабатывает), то они будут изъяты в течение установленного срока с момента обнаружения (установления) такого неиспользования. В указанный период не включается время, которое предоставляется для освоения участка, если он уже не отнесен к землям сельхозназначения (Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ (Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), а также время, в течение которых на территории расположения участка происходили какие-либо катаклизмы (наводнение, засуха, ураган, и др.).  

- в связи с нарушением требованиям действующего законодательства, определяющего порядок и условия использования выделенной земли. Сюда, кроме уже указанного (использования земли не по назначению), можно отнести и то, что земля, находясь в пользовании теряет свои ценные, плодородные свойства. Кроем этого указанное основание применимо, если выделенный участок земли был использован по незаконную постройку.

- в связи с тем, что владеющие участком земли лица, осуществляют это с нарушением права собственности или владения. К наиболее распространенным случаям следует отнести случаи невступления в наследства, а также самовольное или незаконное приобретение (присвоение) земли.

Срок давности по земельным спорам при изъятии земельных участков

В соответствии с общим принципом гражданского судопроизводства, срок давности спора по земле составляет три года. Вместе с тем, закон содержит и иные сроки, которые регулируются исходя из условий возникших отношений, а также принадлежности их субъектов. 

Срок исковой давности представляет из себя правило (принцип), определяющее право лица на возможное обращение с исковым требованием к другому лицу, в течение определенного времени, при условии установления факта нарушения его прав.

Действующим гражданским законодательством, устанавливающим сроки давности, такие сроки делятся на общие и специальные. 

Исходя из общий представлений по срокам давности, споры о земле, или земельные споры подпадают по 3 года. Во всех остальных случаях, такой срок может быть меньше или больше только при условии специфичности спора. В частности, по требованию о признании договора купли-продажи, предметом которого выступал земельный участок, а стороной - лицо, признанное ранее недееспособным, срок составляет 1 год. по требованию о пересмотре кадастровой стоимости - 5 лет. При этом в последнем случае, течение срока начинается с момента (даты) внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов кадастровой стоимости.

Нельзя не отметить то, что в ряде случаев, связанных с земельными спорами, срок исковой давности не применяется вовсе. К таковым случаям можно отнести сроки по искам, связанным с устранением препятствий в пользовании участком.

При определении срока давности необходимо руководствоваться принципом оценки обстоятельств, к каковым в первую очередь закон относит момент, когда лицо узнало или должно было узнать о факте нарушения своих прав. Данному обстоятельству суд уделит первостепенное внимание, и если он придет к выводу о том, что лицо располагало возможностью добиваться защиты свих прав раньше, откажет в разрешении иска. 

Права собственника при изъятии земельного участка

При реализации процедуры принудительного изъятия собственник земельного участка имеет право:

- быть извещенным о плане-проекта реализации социального объекта, а также ознакомленным с его содержанием;

- вступить в общение с представителями органов государственной власти по вопросу изъятия и требовать пересмотра принятого решения, или уплаты справедливой компенсации;

- при условии, что размер компенсации согласован сторонами, заключить соглашение, которым должны быть учтены: стоимость имущества, расположенного на участке (дома, бани, гаражи, и др.), убытки, которое лицо понесет в связи с переездом на новое место жительства (покупка новой мебели, убой скота, покупка новых мест для хранения автомобилей, и др.);

- в случае не достижения соглашения, подать иск в суд и в судебном порядке требовать внесения изменений в проект, либо установление справедливого возмещения.

- при вынесении несправедливого решения, обжаловать его.   

Услуги и помощь юриста при изъятии земельного участка

Процесс разрешения споров по земле, в первую по причине того, что здесь необходимы глубокие познания в области целого ряда отраслей права, представляется очень сложным с точки зрения его построения и реализации. Более того, несмотря на наличие различных служб, контролирующих процесс регистрации прав на землю, совершение с ней сделок, их деятельность не позволяет в полной мере оградить граждан от возникающих с указанным ресурсом ситуаций. Именно поэтому, когда речь идет о разрешении споров, связанных с земельными отношениями, необходимо обращаться за профессиональной помощью к юристам по недвижимости. Специалист поможет вам в первую очередь тем, что определит ваши риски в таком споре, попутно укажет на перспективы его разрешения и, при условии, что ваша позиция слаба, объяснит почему именно следует прибегнуть к процедуре мирового соглашения. Если же спора не избежать, или он становится единственным способом разрешения возникшей ситуации, юрист поможет вам грамотно написать исковое заявление или составить отзыв. В случае необходимости участия, юридическая помощь будет оказана и в суде. На данной стадии гражданам крайне сложно ориентироваться в особенностях судопроизводства, и большинство ошибок допускается теми участниками, которые пытаются отстаивать свои интересы самостоятельно. В этой связи, нельзя недооценивать силу юридической помощи по причине того, что в ей основу заложены многочисленные познания о судебной практике и логике принятия судебных решений, затрагивающих именно вопросы легитимного использования земельного ресурса.