Перевод жилого помещения в нежилое
Отношения, связанные с переводом помещений из одного правого положения в другое достаточны сложны, поскольку регулируются целым комплексом нормативных предписаний, содержащихся в различных источниках (Гражданский Кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ, градостроительное законодательство, и другие). Более того, процедура согласования такого перевода состоит из нескольких стадий, и не может устанавливаться участниками отношений самостоятельно.
Между тем, к жилым помещениям, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ относятся объекты недвижимости, обладающие следующими признаками:
1) Расположение помещения носит изолированный характер. Нельзя признавать помещение объектом жилого фонда, если оно имеет общую территорию с иными помещениями. К примеру, если вам необходимо убедиться в том, что помещение отделено от остальных, необходимо проверить его независимость от иных объектов фактически, или получить соответствующий кадастровый план, где будут указаны его границы.
2) Такое помещение должно иметь статус недвижимого имущества. Жилые помещения проходят государственную регистрацию в специальных органах, где им присваивается статус недвижимого имущества. Если такой регистрации нет, необходимо обратиться в соответствующие службы, и провести регистрацию самостоятельно. В противном случае, статус жилого помещению присвоен не будет, или при покупке такого имущества могут возникнуть проблемы.
3) Помещение соответствует установленным санитарным нормам и его использование в качестве объекта проживания является пригодным. Ко всем жилым помещениям применяются требования о сантехническом состоянии. В случае, если жилое помещение будет признано несоответствующим установленным требованиям, его могут изъять, либо, собственник (пользователь) помещения будет привлечен к ответственности.
Пользование жилым помещение производится в порядке, установленном действующим законодательством, и отхождение от данного порядка допускается только на основании требований ЖК РФ. Если же у собственника помещения имеется заинтересованность в использовании жилого помещения в иных целях (производство, выращивание сельскохозяйственных культур), то необходимо изначально перевести его в нежилое.
Жилищный кодекс РФ определяет ряд особенностей (условий), при которых решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое (в правовом смысле) невозможен. В частности, к таковым можно отнести следующие:
- реализация прав собственников помещений при переводе жилого помещения в нежилое основана на требованиях ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Несмотря на то, что перевод из жилого в нежилое производится сотрудниками органов местного самоуправления, принципиальность законодательного подхода в правильности (законности) совершения указанных действий заключается в том, чтобы исключить возможность именно правового регулирования данного перевода со стороны в первую очередь региональных и местных властей (законодательное вмешательство). Поэтому, если кто-то обещает вам произвести такой перевод минуя требования жилищного федерального законодательства, прикрываясь положениями «местного» закона, просто пытается обмануть вас. Необходимо по данному вопросу всегда получать консультацию у юриста по недвижимости и не искать соблазны принятия крайне быстрых и незаконных решений;
- перевод жилого помещения в нежилое помещение не допустим, если в случае его реализации, у иных помещений с данным будет общий вход. То есть для того, чтобы произвести перевод следует позаботиться о том, что в будущем в такое помещение будет отдельный «вход» и «выход». В противном случае, вам в возможности перевода откажут. До того, как вы пригласите представителя службы, занимающихся оформлением перевода в нежилое помещение, вам следует продумать где именно будет такой выход (вход). Не исключено, что представителями жилищной комиссии попросят вас предоставить план его расположения;
- перевод из жилого в нежилое невозможен, если помещение, которое является объектом перевода используется в качестве жилого со стороны иных лиц, или в нем фактически проживают граждане;
- производство перевода их жилого в нежилое допустимо лишь в том случае, если право собственности на переводимое помещение не имеет обременения со стороны иных лиц. Под таким обременением в первую очереди стоит понимать наличие иных собственников, и в особенности несовершеннолетних. Кроме того, нельзя произвести перевод, если имущество находится в залоге или является предметом иных сделок и договоренностей, оформленных соответствующим образом. К примеру, нельзя произвести перевод квартиры на первом этаже, если в отношении такого имущества заключен договор найма, даже если наниматели еще не въехали;
-исключается перевод помещений из жилого в нежилое, если объект недвижимости располагается на верхних этажах многоэтажного (многоквартирного) дома. По общему правилу, перевод жилого помещений возможен лишь в тех случаях, если его он расположен на первом этаже. Если объект недвижимости расположен на втором этаже, то осуществить его перевод в нежилое можно лишь в том случае, если нижние этажи уже нежилые. В практике такие случаи редки, поскольку расположение отдельного входа или выхода, обеспечивающего автономное функционирование такого помещения, крайне сложно реализуемое;
- не производится перевод в нежилое, если объект недвижимости располагается в доме строго социального назначения, к таковым, как правило, относятся общежития и различные социальные учреждения, в которых проживание граждан обусловлено отдельным социальным положением (инвалидность, возрастные ограничения, сироты, места проживания для военных в городках, и др.);
- в производстве перевода будет отказано, если будет установлено, что причина такого перевода – религиозная деятельность. Расположение помещений для осуществления религиозных обрядов, а также совершения различных ритуалов четко регулируется государством. Поэтому, если в своем помещении, преследуя цель его перевода в нежилое, вы хотите расположить в будущем место для паломников, вам в переводе будет отказано.
Стоит отметить, что перечень указанных причин и условий для перевода в нежилое помещение не является исчерпывающим. Органы власти, отвечающие за правомерность такого перевода, могут отказать вам, сделав это и по иной причине, если в их распоряжении будет находится достоверная информация о том, что собственник каким-либо образом вводит в заблуждение их представителей относительно обстоятельств, перечисленных выше. Поэтому, во многом, для реальности перевода следует не просто учитывать действия настоящего, но и определять каким образом такое помещение будет использоваться в будущем, а также не скрывать ничего при обращении в данные органы.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
Порядок перевода жилого помещения в нежилое отражен в ст. 23 Жилищного Кодекса РФ. Принципы его построения образуют одну общую идею реализации граждан прав собственника – не навреди остальным.
В частности, для начала перевода необходимо в первую очередь знать, что действия, связанные с переводом имущества в нежилое производятся представителями органом местного самоуправления. Иные вопросы могут решаться на уровне представителей региональной власти, или тем более федеральной, однако, чтобы наладить предметное взаимодействие именно по этому вопросу, необходимо обратиться в муниципалитет.
Следует помнить - не стоит в полной мере надеяться на то, что, обращаясь в настоящую инстанцию, вы получите исчерпывающую информацию о возможности такого перевода, либо, вам укажут на все особенности законодательного или правоприменительного характера, связанные с переводом жилых помещений в нежилые. В большинстве случаев органы просто принимают заявления и уже потом на стадии принятия решения выносят дают какие-либо рекомендации. Поэтому, обращаясь по этому вопросу, а также собирая необходимые документы, необходимо заручиться поддержкой юридических служб, которые подскажут куда именно направить документы, и как это лучше сделать, а также помогут вам в общении с теми, кто такие документы изучают и выносят решения.
В частности, в комплект документов, необходимых для осуществления перевода входят следующие:
1) заявление о переводе помещения. Форма такого заявления является произвольной и какие-либо обязательные требования к ней основаны на, как правило, каком-либо субъективном представлении органов местного самоуправления об обязательности отражения тех или иных сведений. Поэтому, если от вас требуют указать в данном заявлении какие-то иные сведения, в том числе и затрагивающие вашу личную или частную жизнь, помните, это незаконно. В заявлении пишется только обращение о переводе и указывается: тип, принадлежность, размеры и месторасположения жилого помещения (квартиры, дома), а также дается краткая характеристика его относимости к тем объектам недвижимости, что располагаются неподалеку. Кроме этого, в заявлении необходимо перечислить весь перечень документов, которые к нему (заявлению) прилагаются. Заявление подписывается и сдается в соответствующие службы вместе с иными документами, при этом такое заявление лучше продублировать и при его сдаче, опросить представителя принимающей организации, поставить отметку (число и подпись) об их принятии. Заявление может быть подано не только самим заинтересованным лицом, но и его представителем, поэтому, если ваше время не позволяет вам заниматься этим вопросом лично, можно прибегнуть к помощи юридических и правовых служб.
2) документы на переводимое помещение. Такие документы обязательно должны быть подлинными, либо, если вы предоставляете их копию заверены в нотариальном порядке. Их предоставление также должно быть отражено в заявлении с точным указанием серийного номера и даты его выдачи (нотариального удостоверения);
3) план переводимого помещения и техническое описание к нему. В случае с жилым помещением, к плану прикладывается технический паспорт помещения, где также ставится отметка о его составлении конкретной службой;
4) при переводе жилого помещения, расположенного в многоэтажном здании, предоставляется план самого дома, с указанием «поэтажности» всех остальных помещений (план дома). В случае, если такой документ не будет предоставлен вам будет трудно доказать законность планируемого перевода;
5) для утверждения решения о переводе вам необходимо предоставить проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Составление такого проекта может производится в строго установленном законом порядке, поэтому если вы захотите составить такой проект самостоятельно, прибегнув к личным способностям (даже если у вас есть архитектурные навыки или специальное образование), его все равно придется утверждать в соответствующей инстанции;
6) Если речь идет о переводе помещения, которое входит в общую «жилую массу» многоквартирного дома, следует предоставить протокол общего собрания собственников помещений. В этом документе должно быть отражено согласие собственников жилых помещений многоквартирного дома в общей численности, установленной законом. К примеру, для того, чтобы получить такое согласие на перевод жилого помещения, находящегося в конкретном подъезде, вам необходимо добиться проведения общего собрания (п. 6 ч. 2 ст. 23, п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и заручиться поддержкой не менее 50 процентов от общей численности собственников помещений, проживающих именно в этом доме, и, если кворум собрания достаточен, не менее 2\3 участников такого собрания, проживающих в конкретном подъезде. То есть, для того, чтобы протокол имел силу соответствующего документа, общее количество участников «по дому» должно быть не менее 50 процентов, а количество участников (собственников) «по подъезду», голосующих «за» должно составлять не менее двух третей. Безусловно, что при таком подходе вам следует пригласить для участия в собрании большую часть «своего» подъезда (поскольку именно их решение будет иметь принципиальное значение), и некую часть (которым, как правило, не важно) из «дальних» подъездов. Не забывайте, что вы также участвуете в голосовании, и ваш голос также будет учитываться при принятии решения. Инициировать такое собрание можно в внеочередном порядке, по заявлению любого собственника (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Следует учесть, если данный вопрос уже рассматривался на собрании, его повторное рассмотрение возможно лишь при условии соблюдения установленного ЖК РФ. Очень важно то, что право на участие в таком собрании имеют не только собственники, но и те, кто еще не прошел оформление недвижимости в установленном порядке, но на руках уже имеют правоустанавливающие документы о таком праве (договор, акт приема-передачи имущества, и др.). Такие участники обладают правом участия в общих собраниях в течение одного года со дня получения правоустанавливающих документов и до момента ввода дома в эксплуатацию.
Не стоит забывать, что любые «подтасовки» результатов, в том числе и при условии того, что нарушение созыва общего собрания жильцов связано с формальными отхождениями от установленных правил (ведение протокола, включение в повестку вопросов, не связанных с принятием необходимого решения, и др.) могут стать причиной для признания вынесенного протокола незаконным. Время составления протокола в большинстве случаев составляет 10 дней.
Правом на обжалование решения общего собрания обладает любой собственник единолично, который в течение 6 месяцев с момента опубликования протокола, может обратиться в суд, и потребовать отмены принятого решения. Именно по этой причине проведение процедуры такого созыва нередко доверяется юристам, которые внимательно проследят за тем, что она прошла в строгом соответствии с нормами права, и при участии надлежащих лиц.
7) Согласие собственников примыкающих помещений. Такое требование появилось не так давно, но именно его содержание, что вполне обоснованно является важнейшим условием легитимности планируемого перевода. Очень важно то, что согласие нельзя получить от какого от количества собственников примыкающих помещений. Если ваше помещение имеет три стены, примыкающие к помещениям иных собственников (общая стена, перегородка, дверь, и т.д.), такое разрешение придется получать от всех трех владельцев.
Условия перевода жилого помещения в нежилое
К обязательным условиям (в силу требований закона) перевода жилого помещения в нежилое относятся:
- наличие такого желания со стороны всех собственников жилого помещения;
- согласие жильцов дома (прилегающих помещений), при условии, что речь идет о многоквартирном (многоподъездном) доме;
- решение общего собрания на дачу согласия перевода помещения в нежилое;
- предоставление документов установленной формы;
- проект расположения входа и выхода из помещения после реализации перевода;
- отсутствия обременения на жилое помещение.
Законом могут устанавливаться и иные требования, выполнение которых зависит от статуса помещения, а также условий его надлежащей эксплуатации.
Документы для перевода жилого помещения в нежилое
Безусловно, что в ряде регионов нашей страны требования о предъявлении документов, необходимых для разрешения вопроса о переводе жилых помещений в нежилые, могут быть разные, и поэтому, когда данный вопрос становится актуальным стоит обратить внимание не только на требования ЖК РФ, но и на иные источники права. В частности, в г. Москва, где аспект жилищного обустройства, а также его дальнейшее развитие относится к одному из остросоциальных действует отдельный регламент, определяющий перечень предоставления таких документов. В указанной связи, к числу документов, которые необходимо предоставлять в органы местного самоуправления при решении вопроса о переводе помещения из жилого в нежилое (ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП), относятся:
1) Специальный запрос, в котором гражданин обращается просьбой о переводе жилого помещения в нежилое, и который, по своему содержанию, аналогичен тому же заявлению о переводе за тем лишь исключением, что здесь гражданин обращается за предоставлением государственной услуги. Форма такого заявления письменная, но при наличии условий такой запрос можно подать и посредством электронного обращения (Портал госуслуг). Такой запрос направляется собственником, а при наличии нескольких собственников одним из них. Согласие иных собственников на перевод помещения оформляется нотариально.
2) Опись документов, прикладываемых к запросу.
3) Копии паспортных данных заявителя, либо, если документы подаются через представителя, документ подтверждающий его полномочия.
4 Документы (подлинники либо копии, заверенные нотариально), подтверждающие право собственности на переводимое помещение. Регистрация прав на жилое помещение проводится через ЕГРН, поэтому таким документом, как правило, является выписка из соответствующей инстанции;
6) В случае необходимости (по запросу органов) предоставляется проект перепланировки, поэтому, если в ходе перевода, вам необходимо изменить архитектуру помещения, такой проект понадобится в любом случае.
7) Протокол общего собрания собственников помещений. Предоставление такого протокола является обязательным во всех случаях, поэтому, как только будет проведено собрание, необходимо сразу же получить копию и заверить её в ЖКХ, либо провести нотариальное заверение документа. Обязательно убедитесь, что протокол составлен без нарушений, и соответствует требованиям действующего законодательства. К такому протоколу лучше всего приложить: реестр собственников дома, либо попросить выписку, сведения о проведении (уведомления) собрания, список лиц, принявших участие в собрании, а также данные их представителей. Если к протоколу общего собрания прилагались фотокопии, их также следует приложить к запросу. В случае, если собрание производилось заочно, решение о его проведении в установленной форме.
8) Личное согласие, выраженное собственником примыкающих помещений. Такое согласие лучше оформлять в виде соответствующего документа, а также следить за тем, чтобы на этом документе стояла подпись самого голосующего, а не его родственника или доверенного лица.
9) Единый жилищный документ. Такой документ должен иметь срок выдачи, не превышающий 30 дней, а также отражать факт отсутствия в жилом помещении иных жильцов (собственников). В противном случае, необходимо предоставлять согласие, оформленное в нотариальном виде на перевод помещения.
10) В случае, если документы подаются представителем (юристом) необходимо предоставить нотариальную доверенность.
Отказ перевода помещений из жилых в нежилые
Перечень оснований для отказа в переводе из жилого в нежилое помещение отражен в ст. 24 ЖК РФ и является исчерпывающим. Это следует их требований ч.2 этого же нормативного предписания, которое гласит, что при отказе в переводе жилого помещения из нежилого, необходимо указать конкретное основание, указанное в ч. 1 данной статьи. Это значит, что выбор произвольного или в определенном смысле как-либо иного основания для отказа недопустим.
В частности, отказ может быть заявлен, если:
а) непредставление документов, необходимых для получения разрешения. Здесь следует учитывать, что отказ, помимо указания на основания, должен содержать и ссылку на отсутствие конкретного документа. В противном случае, отказ можно будет признать неправомерным и получить компенсацию.
б) отсутствие в распоряжении органа, производящего перевод документов, запрошенных в установленном порядке.
в) направление документов в инстанцию, принимать решение о переводе которая не вправе.
г) вопрос неверного отражения в документах сведений, представляемых в органы регистрации такого перевода.
Решение об отказе в обязательном порядке направляется заявителю в течение трех рабочих дней, и может быть обжаловано в порядке административного судопроизводства в установленные законом сроки.
Помощь юриста по недвижимости при переводе в нежилой фонд
Решение вопроса перевода жилого помещения в нежилое требует значительных усилий, в первую очередь связанных со знанием нюансов требований жилищного законодательства и контроля за его исполнением со стороны органов местного самоуправления. Как показывает практика, количество необоснованных отказов в переводе жилых помещений в нежилые постоянно растет. При этом, отмечается правозащитными организациями, в большинстве случаев это связано именно с ненадлежащим исполнением своих обязанностей со стороны представителей муниципалитетов. Юристы предупреждают, что гарантом вынесения положительного решения по переводу помещений является все-таки то, что заинтересованное лицо вовремя и должным образом предоставляет перечень всех документов, необходимых для его разрешения. Более того, при сборе документов, граждане как правило не обладающие специальными познаниями в области права, очень часто упускают из вида некоторые законодательные нюансы, и уже потом, когда сроки действия каких-либо справок истекают, получив отказ, оказываются в положении их повторного получения. Время съедает силы, деньги и затраты. Кроме этого, нельзя забывать, что обжалование решения об отказе производится только в судебном порядке. Следовательно, в случае несогласия с отказом, вам придется столкнуться в суде с государством в лице его представителей муниципальной власти, которые, в силу своей занятости и нежелания признавать свою неправоту, вряд ли согласятся с вашими требованиями. Учитывая данное обстоятельство, следует изначально обращаться за профессиональной помощью к юристам по этому вопросу. Юридическая услуга поможет вам получить исчерпывающую информацию, которая вряд ли вам предоставлена на уровне приема и регистрации ваших заявлений в органы местного самоуправления. Поручив юристам сбор и подачу документов, вы сможете не потерять время и быть уверенным в том, что такие документы как: решение общего собрания и согласия собственников смежных помещений будут получены и оформлены надлежащим образом. Если же вам заявят отказ, и спора не избежать, или он становится единственным способом разрешения возникшей ситуации, юрист поможет вам грамотно написать заявление в суд, и представит ваши интересы на указанном уровне. Помните, нельзя недооценивать силу юридической помощи по причине того, что в ее основу заложены многочисленные познания о судебной практике и логике принятия судебных решений.