Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков представляет собой процесс регулирования оценочной стоимости такого имущества посредством разработанных и введенных в действие правил. Как правило, оценка – это последствие определенных действий, направленных на установление стоимости, в свою очередь, установление стоимости – процедура применения обязательных к учету величин, которые государство разработало и ввело в отдельных актах. Другими словами, оценка – это совершаемые действия, стоимость – это результат их выполнения. В свою очередь, стоимость объекта бывает: рыночной, кадастровой, инвестиционной или ликвидационной.

Принципиальность решений, принимаемых в ходе такой оценки важно не только для собственников земельных участков, но и для самого государства, старающегося упорядочить вопрос пользования землей в различных отношениях.

Кадастровая оценка, или правильнее «государственная кадастровая оценка», в соответствии со ст. 24.11. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», необходима для достижения нескольких целей, одной из которых является установление стоимости конкретного объекта недвижимости, при условии учета объективных ценовых показателей, установленных государством (органами власти).

В свою очередь, согласно ст. 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», указанная оценка необходима для того, чтобы участники отношений, которым земельный участок переходит: на праве наследования, в рамках купли-продажи, а также по иным основаниям, могли правильно определить стоимость предмета сделки. В иных случаях, прибегать к кадастровой оценке просто нет никакого смысла. Её функциональность строится на необходимости контроля за ценообразованием в сфере оборота недвижимости, при определенных условиях. То есть, актуальность кадастровой оценки тех же земельных участков состоит в том, чтобы правильно определять стоимость объекта (земли) в динамике отношений, направленных на отторжение земли как объекта гражданско-правового оборота.

Основания оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Необходимость осуществления кадастровой оценки земли, при условии, что собственником земли являются: государство, субъекты РФ, а также муниципальные образования, может проводится в следующих случаях:

Определение кадастровой стоимости в условиях заключения сделок при следующих обстоятельствах:

- приватизация;

- продажа и отчуждение;

- при переуступке долговых обязательств;

- при передаче объектов оценки земли, при условии, что данный вид объекта недвижимого имущества использован в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

Определение кадастровой стоимости в условиях оспаривания стоимости земли при следующих основаниях:

- при национализации имущества;

- ипотечное кредитование физических и юридических лиц, при условии

- составление брачных договоров или при расторжении брака в случае возникновения спора относительно стоимости имущества;

- изъятие имущества;

- при проведении налоговых проверок (в целях контроля за правильностью уплаты налогов), если есть спор о сумме начисления налогов.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка условно делится на два способа, судебный и досудебный (административный).

Если речь идет о судебном порядке, то его реализация зависит от волеизъявления участника земельных отношений, который, без обращения в специальную комиссию, подает заявление в суд в порядке искового производства, и уже в суде доказывает несправедливость произведенной оценки земли.

Такое обращение производится в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства РФ, при этом ответчиком по делу будет лицо, которым произведена «ненадлежащая» оценка. Если решение принималось организацией, привлеченной для такой оценки, то она привлекается в качестве соответчика. В таком случае заявление подается по месту нахождения ответчика – органом, которым производилась оценка стоимости земли, либо, которым оценка, данная заявителем, была отвергнута.

Во втором, решение может быть обжаловано в специальную комиссию, созданные при каждом регионе РФ. Деятельность такой комиссии регламентирована Приказа Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620, а также региональными актами, и в случае, к примеру, с Московской областью основывается на требованиях Распоряжения Министерства имущественных отношений Московской области от 27.12.2018 №15ВР-1831.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

При обжаловании оценочных действий именно в комиссию, физическим и юридическим лицам необходимо направить заявление, приложив к нему сведения, подтверждающие «некачественность» оценки стоимости имущества.

При оспаривании результатов оценки нельзя забывать, что это публичные правоотношения, и заявления необходимо подавать в районный суд по месту нахождения органа.

Сроки рассмотрения заявления – 1 месяц. При этом, нельзя забывать, что вами должны быть самостоятельно собраны документы, подтверждающие правоту вашей позиции. Как правило, в таком случае не обязательно предоставлять оригиналы документов. В любом случае, если вы хотите избавить себя от лишних вопросов, их необходимо заверить нотариально.

Форма заявления письменная. Само заявление должно содержать наименование органа, к примеру, - в Департамент земельных ресурсов г. Москвы», и адрес, куда подобное обращение направляется как юридическими, так и физическими лицами (к примеру, в г. Москва адрес расположения комиссии: 115194, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15), данные о земельном участке (расположение, размер, кадастровый номер учета, и др.).

В этом же заявлении указываются данные заявителя, адрес его места жительства, телефон, данные электронной почты, и другие сведения, позволяющие идентифицировать его личность, или иные характеристики, а также направить ему ответ по заявлению. Здесь же указывается на то, каким именно органом была произведена оценка кадастровой стоимости земельного участка, при необходимо указав в заявлении наименование организации (органа), сформировавшим такую оценку. Сюда же необходимо включить сведения о проводимых экспертных исследованиях, а также иных обстоятельствах, имеющих значение для дела.

Если заявление подается в административном порядке, то к нему прикладываются следующие документы:

- копия паспортных данных заявителя;

- сведения, подтверждающие неправильность данной оценки (экспертное исследование, отчет);

- данные об иных обращениях;

- выдержки из норм действующего законодательства (судебной практики), регулирующих порядок такого обращения (основания);

- документ на право собственности на земельный участок;

- копия доверенности на представителя, если заявление подается не вами лично.

Срок давности подачи такого заявления, с момента оценки имущества, составляет 5 лет.

Важно понимать, что заявления могут двух типов: заявление об исправлении ошибок при осуществлении кадастровой оценки и заявление о несогласии с данной оценкой (оспаривание). Заявление об оспаривании оценки недвижимого имущества может быть подано в комиссию или суд, и должно соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Период подачи такого заявления считывается с момента внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в единый реестр (аспект признания стоимости) и до дня внесения сведений в это же реестр данных кадастровой оценки (аспект признания оценки). При этом подача такого заявления производится собственником земельного участка, либо при наличии обстоятельств, исключающих личное обращение, его представителем.

Заявление может быть подано посредством электронного сообщения по электронному адресу: mos.ru, предварительно зарегистрировавшись на нем в качестве пользователя услуги. И в том, и в другом случае законом определено требования (срок) для рассмотрения таких сообщений – 1 месяц.

Учитывая, что орган, принимающий решение о правильности производства оценки, будет отталкиваться от того, на какой именно момент приходится стоимость конкретного имущества, обстоятельством, заслуживающим внимания, является установление дня подачи заявления. На данный момент, день поступления (принятия) заявления в орган, государственной власти, уполномоченный его рассматривать, будет считаться днем подачи заявления. Чтобы исключить какие-либо ошибки толкования этой даты со стороны в первую очередь принимающего органа, при личной подаче документов необходимо поставить отметку на сопроводительном документе.

Таким образом, обращающееся лицо обезопасит себя от последствий негативного характера, связанных с пропуском сроков обращения, а также несвоевременных уведомлений по существу его рассмотрения.

Поэтому при передаче корреспонденции, необходимо удостовериться, что у вас имеется отметка о такой передаче со ссылкой на конкретный день.

В самом заявлении должна быть отражена информация, которая по мнению заявителя будет подтверждать обоснованность его доводов. Если это необходимо, нужно дать отсылку на нормативные акты, либо имеющиеся заключения. К заявлению необходимо приложить список (копий) документов, на основании которых заявитель делает вывод о несправедливости оценки недвижимости.

Просьба по заявлению будет отклонена, если заявитель не приложит к нему один из следующих документов:

1) Выписка из реестра, в которой содержится информация о земельном участке, а также о его стоимости (получается посредством обращения в Росреестр).

2) Документ, которым подтверждается ваше право собственности (владения) на объект оценки. К таким документам необходимо отнести: договор купли-продажи, договор дарения, и др. Вполне логично, что право собственности подтверждается той же выпиской, однако, договор имеет принципиальное значение, при условии, что собственников может быть больше.

3) Отчет, на основании которого заявитель выдвигает версию (оспаривает) о некачественности кадастровой оценки. Данный отчет может быть представлен как на бумажном носителе, так и в электронном формате, в последнем случае необходимо заручиться поддержкой (подписью) кадастрового инженера. Данный отчет имеет определяющую роль в решении вопроса относительно стоимости земельного участка, поэтому, обращаясь в различные организации за получением такого отчета (услугой), обязательно проследите, чтобы кадастровый инженер аргументировал свои выводы относительно полученной стоимости, а также, по возможности, указал, почему первоначальная оценка является неправильной. Отчет заверяется печатью учреждения и подписывается лицом (электронная подпись, если отчет представляется на электронном носителе) который его изготовил. Срок действия такого отчета не должен превышать специальный срок - 6 месяцев.

При необходимости к заявлению могут быть приложены и иные документы (паспортные данные представителя, сведения об экспертном учреждении, и др.).

Несмотря на то, что образцы заявлений можно найти на официальных сайтах государственных порталов, составлять его лучше все-таки после консультации с юристом. Вопрос участия представителя по делам, связанным с оспариванием кадастровой оценки земельного участка достаточно сложен, и если заявление будет оформлено не верно, либо содержание его не будет исчерпывающим, как с точки зрения поставленных вопросов, так и с точки зрения его правовой обоснованности, его могут вернуть заявителю, и тогда необходимо будет обращаться в суд.

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Оценка, или точнее переоценка кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории г. Москвы и Московской области, относится к обязательной, поскольку для обоснованности поданного заявления вам необходимо предоставить доказательства несправедливости той оценки, которая была дана государственным регистратором.

Переоценка позволит вам:

- более детально отразить цену на земельный участок, и привести её в соответствии с рыночной стоимостью;

- внести изменения в документации, на основании которой стоимость земельного участка определяется;

- иметь на руках результаты, повышающие шансы заявителя при обращении в суд.

- переоценка, при условии, что такая стоимость является завышенной, позволит существенно снизить налоги на землю и размеры страховых взносов;

- в случае заключения сделки с банком, переоценка позволит вам потребовать более выгодные условия, при условии, что земля выступает предметом залога.

- в некоторых случаях позволяет, при оформлении банкротства, покрыть долги перед кредиторами.

На состояние стоимости земельного участка при проведении оценки могут влиять следующие факторы:

- внесение изменений в целевое использование участка (перевод из хозземли в земли под ИЖС).

- проведение к земельному участку дорожный сетей или иным образом улучшение инфраструктуры, определяющей место расположения участка, а также его доступность (такая переоценка производится все чаще в заброшенных деревнях, земля там дешевая, но при проложении в указанные места дорог, подвода воды, газа и иных социальных «удобств», стоимость земли в таких населенных пунктах существенно взрастает).

- подведение коммуникаций, позволяющих наиболее эффективно осваивать земельные угодья, а также возводить на них новые объекты инфраструктуры;

- включение земельных участков с составы действующих муниципальных образований, введение в действие рядом с местом расположения участка крупных производственных объектов, агломераций и других кластеров с неизменным улучшением качества жизни граждан;

- включение земельного участка в состав специальной экологической зоны;

- внесение изменений в историю назначения объекта недвижимости (перерегистрация);

- увеличение размера земельного участка, или его уменьшение;

- включение земельного участка в реестр земель, подлежащих переоформлению на основании закона (принятие решения о реквизиции земель);

- воссоздание на участке новых объектов и построек, которые в обязательном порядке должны поставлены на учет в БТИ (гараж, баня, дом, и др.);

- иные основания, предусмотренные законом.

После того, как одно из оснований указанный выше было реализовано на практике, необходимо заручиться независимой кадастровой оценкой, и уже на основании её направлять документы для переоценки кадастровой стоимости в комиссию. Физическим лицам можно обращаться сразу же в суд. Между тем, список лиц, которые могут помочь вам в такой переоценке ограничен рядом требований, в том числе, связанных с тем, что оценка стоимости требует специальной подготовки и образования.

Оценку для оспаривания кадастровой стоимости могут производить:

- коммерческие организации, специализирующиеся на оценке недвижимости в целом, и обладающие на производство такой оценки специальной лицензии (штатом сотрудников);

- государственные органы (организации), наделенные правом производства кадастровой оценки недвижимости;

- филиалы, представительства крупных фирм, наделенные правом на производство оценки недвижимости в соответствии с делегированными полномочиями;

- если речь идет об оценке дачного участка, то физические лица, компетенция которых подтверждается соответствующими документами, лицензиями (аттестация);

В каждом случае, при обращении к указанным субъектам, гражданину необходимо удостовериться в том, что лицо, производящее оценку земельного участка, наделено соответствующей компетенцией. В противном случае, нарушение этого принципа может повлечь исключение представленных документов из числа доказательств.

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка

Орган, который уполномочен проводить досудебное разбирательство по оспариванию оценки земельного участка представляет из себя комиссию, полномочия, структура и состав которой определяется решениями руководства региона.

В комиссию в обязательном порядке входят:

- представитель уполномоченного органа субъекта РФ (его правомочия должны быть отражены в специальном акте, либо подтверждены доверенностью);

- представитель регистрации прав собственности на недвижимость, уполномоченный по правам предпринимателей или его представитель.

- остальные членов комиссии, назначаемые как правило из профильных службы и организаций субъекта РФ. В соответствии с общим правилами деятельности такой комиссии, при условии соблюдения кворума, участие всех членов не является обязательным. Общее количество членов комиссии должно составлять не менее 5 человек.

Полномочия такой комиссии определяются специальным актом, однако, по общем принципу комиссия обязана в течение трех дней с момента принятия заявления перенаправить представленный заявителем отчет в бюджетную организацию. После чего, в течение семи рабочих дней со дня обращения, комиссия ставит в известность собственника объекта, а также орган СМУ, на территории которого указанный объект располагается.

При условии, что все требования закона в части подачи заявления соблюдены, комиссия обязан принять решение в течение 30 дней.

Комиссия вправе выносить следующие решения:

1) с учетом рыночных показателей, а также изменившихся условий определить кадастровую стоимость земельного участка;

2) отклонить заявление, сославшись на конкретные основания его необоснованности. Как правило, такой отказ необходимо подкреплять экспертной оценкой (акт, отчет, и др.).

Комиссия вправе принимать решения при условии, что при его заседании присутствуют не менее половины членов. Решение принимается большинством голосов.

Обращение в комиссию для юридических лиц является обязательным.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, в зависимости от принадлежности участка, его расположения, причин обращения на переоценку, выражается в следующем:

1) осознание о необходимости переоценки (оспаривания оценки) стоимости земельного участка на основании изменившейся ситуации: подведение коммуникаций, изменение предназначения земли, расширение границ участка, и др.);

2) Обращение за оценкой в надлежащую организацию. Безусловно, что при изменении размеров земельного участка можно просто обратиться в комиссию и надеяться, что решение будет положительным, однако, даже если стоимость вашего участка будет изменена в нужную стороны, не обязательно, что такое «улучшение» будет объективным. Поэтому, именно независимая оценка позволит вам получить исчерпывающие сведения о ценовой стоимости вашего имущества. Более того, нельзя исключать то, что вам придется обращаться в суд, и эта оценка, произведенная сражу же после изменений по участку, станет ключевым доказательством.

3) Сбор документов, прикрепляемых при подаче заявления. От полноты собранных документов зависит объективность результата, поэтому, необходимо постараться собрать как можно больше документальных сведений о земельном участке.

4) Составление и подача заявление. Такое заявление подается и подписывается лично, либо, если вы делегируете это представителю, им единолично.

5) Ожидание результата (если заявление подано в комиссию в течение 30 дней с момента регистрации заявления).

6) Обжалование решения комиссии в суд (при условии несогласия с оценкой).

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в суде

Данный судебный порядок может быть реализован в зависимости от статуса заявителя. Если им выступает юридическое лицо, ему для обращения в суд необходимы предоставить данные о первоначальном обращении в комиссию. Если речь идет о физическом лице, досудебный порядок обращения соблюдать не обязательно.

 В настоящее время действует переходный период (до 2026 года), в связи с чем многие регионы уже ликвидировали такие комиссии, а это значит, что обжалование кадастровой оценки земельного участка будет производить бюджетное учреждение, как правило, подчиненное органам власти, не заинтересованным в том, чтобы «идти навстречу» заявителю в этом вопросе. Поэтому, логичнее и правильнее будет обращаться в суд. Тем более, что для подачи заявления в суд, предварительное обращение в ту же комиссию не требуется. Вместе с тем, статистика последних лет свидетельствует о неэффективности обращения именно в комиссию.

Судебное оспаривание результатов кадастровой оценки стоимости недвижимого имущества производится в порядке гл. 25 КАС РФ (обжалование решение или действий органов государственной власти или должностных лиц). То есть для того, чтобы инициировать рассмотрение вопроса об оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости необходимо подать исковое заявление в суд общей юрисдикции (регионального уровня: областной суд, суд республики, и.т.д.), о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и приложить к нему документы, подтверждающие вашу правоту. К таковым, в первую очередь, следует отнести: само заявление, выписку из реестра недвижимости, которая позволяет идентифицировать данные об объекте и уже проведенной оценке его стоимости, копию документа, подтверждающего право собственности (владения) на объект недвижимости, при условии, если заявление подается самим собственником, отчет, позволяющий установить действительность оценки имущества, отраженный на бумажном или электронном носителе (электронный документ), и соответствующий требованиям, предъявляемым к документам подобного типа (заключение, исследование, анализ, и др.). К заявлению должны быть приложено решение комиссии, если ранее вопрос об оценке рассматривался данным органом, копия доверенности на представителя, документ, подтверждающий направление искового заявления и приложенных к нему сведений ответчику, а также квитанция об уплате государственной пошлины в размере 300 рублей (в случае с юридическим лицом – 2000 рублей). Данный список является примерным, но, этого будет достаточно для того, чтобы суд начал производство по делу. Остальные документы, при условии, что их предоставление затруднительно, суд может запросить самостоятельно (по вашему ходатайству).

Крайне важно правильно определить ответчика по делу. Им, в зависимости от оснований обжалования, могут быть:

А) комиссия, если обжалуется её решение об определении кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Б) регистрационный орган, которым изначально принималось решение о кадастровой стоимости объекта.

Стоит помнить, что суды не рассматривают заявления о технических и методических ошибках регистраторов и комиссий, только итоговые решения или итоговые оценки.

Сроки давности по таким делам составляют 5 лет. В течение указанного срока вы вправе подать соответствующее исковое заявление, при условии определения момента – размещение сведений о кадастровой оценке недвижимого имущества. Время, выделяемое на рассмотрение такого дела, составляет 2 месяца (при необходимости продляется до 3 месяцев).

Особенности оспаривания кадастровой стоимости земельных участков

1) для инициации процесса оспаривания необходимо подать заявление (исковое или в комиссию).

2) для подтверждения своей правоты потребуется отчет специализирующейся на кадастровой оценке организации. Такая оценка может быть произведена только компетентной организацией (оценщиком).

3) Сроки давности – пять лет.

4) Если заявление подано в суд, на органы, регистрирующие земельные участки накладывается обязанность доказывать объективность произведенной оценки.

5) Изменение кадастровой стоимости может влечь за собой изменений иных социальных параметров (налогов, страховых вычетов, и др.).

Практика оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

В судебной практике не мало случаев, когда оспаривание кадастровой стоимости приводит к еще более спорным ситуациям, однако, на наш взгляд, стоит обратить внимание на следующие случаи:

1. Земельный участок принадлежит не одному лицу, при этом один из собственников хочет обжаловать решение комиссии в суд (не согласен с оценкой имущества), другой – не желает этого делать и согласен с оценкой. В этом случае, как показывает практика, суд будет учитывать мнения обеих сторон, если они будут ссылаться на конкретный документ (отчет). Если один собственников будет возражать с переоценкой без оснований, то суд примет стороны того, кто представил доказательства неверности оценки стоимости.
2. Суд, установил кадастровую стоимость, понизив её. В то время, как стоимость была повышена государственным регистратором самостоятельно еще раз. Эти случаи не такие частые, однако, в судебной практике они не редкость. В частности, вы пошли обжаловать решение регистратора по части установления стоимости участка в 1 млн. рублей, доказывая, что его рыночная стоимость на самом деле 800 тыс. рублей. Суд встал на вашу сторону и принял ваши доводы, вынесено решение, однако, в этот момент регистратор поднял цену еще на 200 000 рублей, и стоимость участка опять установлена в размере первоначальной суммы. К сожалению, для того, чтобы снизить её опять, придется пройти порядок судебного рассмотрения заново.

Помощь и услуги юриста по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка

Вопросы, связанные с государственной кадастровой оценкой земельных участков достаточно сложны, и имеют свое правовое принципиальное решение. В текущей ситуации, очень часто, оценка, произведенная регистратором или то решение, которое выносится комиссией по части определения стоимости имущества, обжалуются впоследствии в суде. Поэтому, вполне обоснованно то, что собственники не прибегают к административному порядку таких обращений и сразу же подают в суд. Статистика решений, выносимых по этому вопросу, свидетельствует о наибольшей эффективности судебных инстанций, так как именно в таком случае доводы заявителя действительно принимаются и рассматриваются в качестве полноценной позиции.

Конечно, прежде чем, идти в суд, необходимо получить консультацию у юриста, который поможет разобраться не только в деталях предстоящего спора, но и даст ценные советы по существу его рассмотрения. Более того, обращение к юристу позволит вам полноценно вникнуть в вопрос надлежащей кадастровой оценки, а также сэкономит время, которое как правило тратится при сборе документов.