Земельные споры

Земельные споры представляют из себя гражданский спор, предметом которого является объект недвижимости следующего характера: земля, земельный участок, его часть, порядок пользование земельным участком, а также порядок перевода земли из одного правового положения в другое.

В то же время, нельзя забывать, что пользование в нашей стране землей – платное, а указанный предмет отношений является одним из стратегических, как с точки зрения её стоимости, так и с точки зрения дальнейшего использования и передачи иным лицам. К примеру, на данный момент, лицам, не имеющим российское гражданство приобретать землю в собственность запрещено, такое же правило действует в отношении иностранных компаний.

Суть земельного спора

Принципиальность вопросов, подлежащих при рассмотрении спора о земле заключается в том, чтобы установить факт нарушения прав использование земельного участка вне зависимости от его принадлежности. Поэтому, когда речь идет о споре на землю, предполагается, что это своего рода разногласие, разрешение которого передано публичному органу (суду), для того, чтобы таким образом установить правомерность владения и распоряжения конкретной землей в будущем.

Предметом таких споров является установление законности владения, пользования, распоряжения земельным участком, а также определения его границ. Кроме того, такой спор может быть спровоцирован стороной по причине нанесения ущерба его интересам вследствие неправомерного завладения или использования земельного участка.

Участие в его разрешении может принимать как физическое, так и юридическое лицо, в зависимости от реальности права на землю.

Виды земельных споров

1) Споры, непосредственно затрагивающие право собственности на землю. Такие конфликты проистекают из дел о наследовании, а также покупкой земли у сторонних лиц.

2) Споры, затрагивающие границы земельных участков. В числе таковых можно признать споры, по которым стороны выясняют законность использования конкретной территории. Нередко это споры между соседями, или субъектами, расположение участков которых находится в соприкосновении или неподалеку. 

3) Споры, вытекающие из права пользования земельным участками. К таковым закон относит споры о сервитуте, аренде земельных участков, их обрабатывания или передачу иным лицам. Сюда логично отнести ситуации, связанные с использованием земельных участков для строительства. 

4) Споры, возникновение которых вызвано оценкой земельного участка, либо определения стоимости его долей. Спорные ситуации здесь нередко становятся причиной разногласий сторон в части компенсации, или вопросов, затрагивающих налогообложение.

5) Споры, в которых земельный участок выступает в качестве сопутствующего предмета основного спора. Такие споры нельзя отнести к земельным однозначно, так как предмет спора затрагивает вопрос реализации право на землю как сопутствующий и не более. Тем не менее, такие разногласия, при условии, что та же самая оценка земельного участка потребуется суду можно отнести к спорам по земле.

Порядок рассмотрения земельных споров

Согласно положениям Земельного Кодекса РФ, разрешение земельных споров осуществляется двумя путями: судебным (в порядке искового производства) или третейским (при привлечении третейского суда). Данный порядок установлен ст. 64 ЗК РФ и не имеет аналогов при правоприменении. 

Для защиты своего права, при условии, что вам придется обращаться в суде, необходимо составить исковое заявление. Однако, прежде чем сделать это, следует четко понимать, кто будет ответчиком по этому иску, в чем именно состоит нарушение ваших прав, и какие будет ваши требования. Безусловно, что профессиональный юрист по недвижимости сделает это быстрее и грамотнее вас, однако, не стоит забывать, что для этого следует собрать всю возможную информацию по делу. 

Очень важно, до обращения в суд убедиться, что ваше право на землю подтверждается документально. Таким документом может быть: договор аренды или купли продажи, договор мены или соглашение о дарении. Сюда же можно отнести такие доказательства, как купчая, свидетельство о регистрации права собственности на землю, а также документ, который вам или вашим родственникам выдавался органом государственной власти или местного самоуправления. Нельзя упускать из вида, что суд, рассматривая дело по спорной земле, будет исходить из того, каким именно образом предметом спора перешел во владение истца или ответчика.

После консультации с юристами, в обязательном порядке убедитесь, что стоимость земли, при условии, что именно её стоимость будет иметь принципиальное значение для разрешения дела, установлена вами и имеет надлежащее экспертное закрепление. В некоторых случаях, когда требуется проведение экспертизы, суды исходят из того, что сторонами не определена стоимость оспариваемого имущества, а следовательно для решения этого вопроса необходимо проводить соответствующее исследование. В таком случае, дорогостоящие сейчас услуги эксперта могу лечь на ваши плечи, поэтому, чтобы принимать участие в оплате экспертизы, необходимо заполучить хотя бы справку из государственного органа (кадастровую стоимость), и, если вас такая стоимость устраивает настаивать на принятии судом именно такой оценки.  

В холе судебного разрешения земельных споров, если это позволит закрепить вашу позицию по основным вопросам его разрешения, следует заявить ходатайства о привлечении к участию в процессе сторонних организаций (например, налоговую инспекцию или отдел кадастрового учета земельных угодий). Такие службы, как правило, дают более компетентную оценку земельным отношениям, и могут выразить свою объективную оценку имеющимся разногласиям. Такое подход необходим еще и потому, что разрешение земельных споров ограничивается применением норм не только земельного законодательства, но и таких отраслей права, как: административное, гражданское, арбитражное, и др.

Нельзя забывать, что разрешение земельных споров путем применения такой досудебной процедуры как медиация, недопустимо. 

Отдельное внимание необходимо уделять тому, кто именно имеет отношение к спору, и кого следует привлекать. Нередко, спор переносится в суд безо всякой причины. В то время, как для решения вопроса достаточно было привлечь кадастрового инженера. Суды, рассматривая такие дела нередко советуют разрешить спор мирным путем, обратившись в соответствующую инстанцию и получив необходимый ответ, к примеру, о размерах земельного участка. 

Порядок осуществления судебного производства зависит от правосубъектности сторон. Если оба участника имеют статус юридических лиц, или, если хотя бы одно из этих лиц является индивидуальным предпринимателем, то такой спор должен быть рассматриваться арбитражным судом. Это значит, что размер государственной пошлины и условия его разрешения будут существенно отличаться от тех, что применимы в судах общей юрисдикции. Именно по этой причине следует внимательно проконсультироваться до момента обращения в суд, и взвесить все риски и расходы. 

Срок давности по земельным спорам

В соответствии с общим принципом гражданского судопроизводства, срок давности спора по земле составляет три года. Вместе с тем, закон содержит и иные сроки, которые регулируются исходя из условий возникших отношений, а также принадлежности их субъектов. 

Срок исковой давности представляет из себя правило (принцип), определяющее право лица на возможное обращение с исковым требованием к другому лицу, в течение определенного времени, при условии установления факта нарушения его прав.

Действующим гражданским законодательством, устанавливающим сроки давности, такие сроки делятся на общие и специальные. 

Исходя из общий представлений по срокам давности, споры о земле, или земельные споры подпадают по 3 года. Во всех остальных случаях, такой срок может быть меньше или больше только при условии специфичности спора. В частности, по требованию о признании договора купли-продажи, предметом которого выступал земельный участок, а стороной - лицо, признанное ранее недееспособным, срок составляет 1 год. по требованию о пересмотре кадастровой стоимости - 5 лет. При этом в последнем случае, течение срока начинается с момента (даты) внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов кадастровой стоимости.

Нельзя не отметить то, что в ряде случаев, связанных с земельными спорами, срок исковой давности не применяется вовсе. К таковым случаям можно отнести сроки по искам, связанным с устранением препятствий в пользовании участком.

При определении срока давности необходимо руководствоваться принципом оценки обстоятельств, к каковым в первую очередь закон относит момент, когда лицо узнало или должно было узнать о факте нарушения своих прав. Данному обстоятельству суд уделит первостепенное внимание, и если он придет к выводу о том, что лицо располагало возможностью добиваться защиты свих прав раньше, откажет в разрешении иска. 

Причины возникновения земельных споров

К причинам возникновения земельных споров следует отнести следующие:

1) Разногласия сторон, возникшие по почве возникшего желания заполучить контроль за земельным участком, либо его части. Другой причиной является правовой нигилизм. Такая причина самая распространенная. В судах стороны нередко пытаются доказать, что действие со стороны собственника или потенциального владельца участка земли направлены на то, чтобы выжать из него максимальное преимущество, и на этой почве стороны вступают в конфронтацию. Затем, после того, как судом установлен факт нарушения прав, становится очевидно, что обращение в суд не требовалось, а необходимо было написать заявление или составить договор на пользование территорией земли.

2) законодательное несовершенство. Практика разрешения споров, связанных с землей такова, что её последствия трактуются – по-разному не только сторонами, но и судами. Причина в том, что некоторые вопросы, относящиеся к использованию земли отнесены к вопросам общего ведения - России и её регионов, при этом именно региональное законодательство вносит свою лепту в данную проблему. Примером может стать случай, когда речь идет о выделении земельных участков многодетным семьям. В одном регионе условия для его получения – одни, в другом – другие. При этом, при оценке такого законодательного разночтения, высшие судебные инстанции не могут прийти к мнению о том, какой проект выделения земли указанным категориям граждан действительно является социально-правовым, а какой попирает эти права. И именно по этой причине правовое равновесие не имеет точки опоры, что приводит к разногласиям изначально.

К этим же причинам можно отнести тот факт, что ранее часть документов, на основании которых земля передавалась в собственность владельцев, была просто утеряна. В практике земельных отношений споры о признании права собственности на те или иные земельные угодья иногда разрешаются путем допроса свидетелей, что с правовой точки зрения и значения этих доказательств представляется не совсем корректным. 

3) Для разрешения споров о земле необходимы специальные познания. Безусловно, когда две стороны спорят о причинах нарушениях их прав, каждая из ни сама оценивает ситуацию и сама подбирает аргументы. Вместе с тем, нередко бывает, что именно профессиональная некомпетентность в вопросе является причиной для разногласий. Сегодня, в практике споров, статистика на стороне именно ответчиков, поскольку истцы стараются придумывать основания для иска, а не анализируют отношения так как того требует ситуация. Поэтому, для того, чтобы заручиться необходимыми познаниями и уже на основании их принимать правильное решение, лицу необходимо обратиться за компетентной консультацией к юристу или, как минимум, к кадастровым службам. Такую же услугу могут оказывать различные земельные комитеты, однако их возможности ограничены в силу закона.   

Особенности земельных споров

1) Споры о земле разрешаются только в судебном порядке, медиация не применяется.

2) Разрешение споров о земле требует широких познаний в области земельного и договорного права.

3) Вопросы регулирования земельных отношений отражены не только в федеральном законодательстве, но и региональном, поэтому при оценке таких отношений необходимо учитывать специфику последнего.

4) При разрешении споров о земле крайне часто требуется профессиональная оценка её стоимости, что делает указанные споры одним из сложных и затратных в судах. 

Услуги и помощь юриста по земельным спорам

Процесс разрешения споров по земле, в первую по причине того, что здесь необходимы глубокие познания в области целого ряда отраслей права, представляется очень сложным с точки зрения его построения и реализации. Более того, несмотря на наличие различных служб, контролирующих процесс регистрации прав на землю, совершение с ней сделок, их деятельность не позволяет в полной мере оградить граждан от возникающих с указанным ресурсом ситуаций. Именно поэтому, когда речь идет о разрешении споров, связанных с земельными отношениями, необходимо обращаться за профессиональной помощью к юристам. Юрист поможет вам в первую очередь тем, что определит ваши риски в таком споре, попутно укажет на перспективы его разрешения и, при условии, что ваша позиция слаба, объяснит почему именно следует прибегнуть к процедуре мирового соглашения. Если же спора не избежать, или он становится единственным способом разрешения возникшей ситуации, юрист поможет вам грамотно написать исковое заявление или составить отзыв. В случае необходимости участия, юридическая помощь будет оказана и в суде. На данной стадии гражданам крайне сложно ориентироваться в особенностях судопроизводства, и большинство ошибок допускается теми участниками, которые пытаются отстаивать свои интересы самостоятельно. В этой связи, нельзя недооценивать силу юридической помощи по причине того, что в ей основу заложены многочисленные познания о судебной практике и логике принятия судебных решений, затрагивающих именно вопросы легитимного использования земельного ресурса.