Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости
В настоящее время, вопрос оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости является одним из спорных и актуальных, поскольку именно из определения такой стоимости проистекают важнейшие последствия, связанные с его владением.
Кадастровая оценка, или правильнее «государственная кадастровая оценка», в соответствии со ст. 24.11. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», представляет из себя комплекс действий, направленных на установление стоимости конкретного объекта недвижимости, при условии учета объективных показателей, отраженных в законе. Более точное определение «государственной кадастровой оценке» дается в ст. 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», где к таковой следует относить совокупность установленных этим же законом процедур, цель которых – определить кадастровую стоимость имущества на основании порядка, установленного государством. При этом под кадастровой стоимостью объекта недвижимости предлагается понимать именно результат реализации такой процедуры. Другими словами, оценка – это совершаемые действия, стоимость – это результат их выполнения.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости
Как следует из требований ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, осуществляется в специальном порядке с учетом особенностей, предусмотренных настоящим законом (ст. 24.11).
В целом, порядок оспаривания может быть реализован как в судебном порядке, так и в досудебном (административном).
В первом случае, гражданину не обязательно прибегать к обжалованию в специальную комиссию, которая занимается рассмотрением таких споров, и можно сразу же писать заявление в суд. Заявление подается в порядке, установленном главой 22 КАС РФ, поскольку речь идет об обжаловании решения Росреестра (данный орган будет и выступать в качестве ответчика). В случае, если решение принималось привлеченной организацией, её также привлекают в качестве ответчика (соответчика). Заявление об оспаривании решения государственного органа подается в суд, расположенный по месту нахождения органа. Государственная пошлина составляет 300 рублей – для граждан, 2000 рублей – для организации (перед подачей необходимо внимательно посмотреть требования НК РФ к размерам государственных пошлин – они могут меняться).
Во втором, решение может быть обжаловано в специальную комиссию, созданные при каждом регионе РФ. К примеру, в московском регионе такая комиссия создана и действует на основании Приказа Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620 и Распоряжение Министерства имущественных отношений Московской области от 27.12.2018 №15ВР-1831. Здесь вопросы объективности полученной оценки могут быть даны намного быстрее – в течение 1 месяца, однако, подобная «переоценка» потребует не сколько времени на исследование вопроса, сколько на сбор документов, подтверждающих (или опровергающих) её достоверность.
И в том, и в другом случае, подается заявление, к которому прикладываются документы, подтверждающие доводы заявителя. Не обязательно предоставлять оригиналы документов. В случае, если вы хотите избавить себя от лишних вопросов, их необходимо заверить нотариально.
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости
Важно понимать, что заявления могут двух типов: заявление об исправлении ошибок при осуществлении кадастровой оценки и заявление о несогласии с данной оценкой (оспаривание). Заявление об оспаривании оценки недвижимого имущества может быть подано в комиссию или суд, и должно соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Форма такого заявления письменная.
Подача данного заявления осуществляется собственником объекта или его представителем в период - со дня внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в единый реестр (официальная сторона признания стоимости) и до дня внесения сведений в это же реестр данных кадастровой оценки (официальная сторона признания оценки). Заявление можно направить в орган, уполномоченный рассматривать такие вопросы (к примеру, в г. Москва адрес расположения комиссии: 115194, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15), либо направить аналогичное заявление, прибегнув к услугам электронного портала (официальный сайт мэрии г. Москва - mos.ru). И в том, и в другом случае законом определено требования (срок) для рассмотрения таких сообщений – 1 месяц.
Важным обстоятельством производимых оценочных действий является установление дня подачи заявления, поскольку орган, принимающий решение о правильности производства оценки, будет отталкиваться от того, на какой именно момент приходится стоимость конкретного имущества. В соответствии с требованиями действующего законодательства, днем подачи заявления будет считаться день поступления (принятия) заявления в орган, государственной власти, уполномоченный его рассматривать. Поэтому при передаче корреспонденции, необходимо удостовериться, что у вас имеется отметка о такой передаче со ссылкой на конкретный день.
Каких-либо специальных требований к содержанию такого заявления нет, необходимо просто и коротко изложить суть вопроса, попутно указав по какой именно причине заявитель не согласен с оценкой его собственности. В случае, если это необходимо, сделать ссылку на нормативные акты, либо имеющиеся заключения. К заявлению необходимо приложить список (копий) документов, на основании которых заявитель делает вывод о несправедливости оценки недвижимости.
Заявление об оспаривании не будет принято, если к нему не будут приложены следующие документы (или сведения):
1) Выписка из реестра недвижимости, которая позволяет идентифицировать данные об объекте и уже проведенной оценке его стоимости (получается посредством обращения в Росреестр). Сведения подобного характера в г. Москве можно получить посредством обращения в следующие инстанции: сайт Городского центра имущественных платежей на сайте «mos.ru», или путем направления обращения в адрес ГБУ «Центр имущественных платежей», расположенный в г. Москва, улица Большая Якиманка, дом 38.
2) Копия документа, подтверждающего право собственности (владения) на объект недвижимости при условии, если заявление подается самим собственником. Если такое заявление подается представителем к заявлению прикладывается копия доверенности, где будет указано на конкретное полномочие.
3) Отчет, позволяющий установить действительность оценки имущества, отраженный на бумажном или электронном носителе (электронный документ), и соответствующий требованиям, предъявляемым к документам подобного типа (заключение, исследование, анализ, и др.). Такие документы должны быть заверены печатью должностного лица или учреждения, а также должны иметь подпись (электронную подпись). Срок действия такого отчета не должен превышать специальный срок - 6 месяцев.
При необходимости к заявлению могут быть приложены и иные документы (паспортные данные представителя, сведения об экспертном учреждении, и др.).
В целом, формы заявлений имеются на сайтах органов государственной власти или судов, но с учетом специфики отношений, связанных с оценкой недвижимого имущества, логично прибегнуть к услугам представителей. Составление заявления, рассмотрение которого происходит комиссией и как правило без участия самого заявителя, крайне важный аспект, и, если что-то будет упущено, вопрос может перейти в русло судебного разбирательства. Поэтому, не стоит в данном вопросе пренебрегать услугами представителя (юриста), а также пытаться решить этот вопрос без соответствующей консультации.
Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости объекта недвижимости
Орган, который уполномочен проводить досудебное разбирательство по оспариванию оценки стоимости объекта недвижимости называется комиссия. Его структура, состав и полномочия определяются руководством региона. В частности, в состав комиссии, в соответствии с законом, обязаны входить: представитель уполномоченного органа субъекта РФ (его правомочия должны быть отражены в специальном акте, либо подтверждены доверенностью), один представитель регистрации прав собственности на недвижимость, уполномоченный по правам предпринимателей или его представитель. Остальные челны комиссии определяются субъектом РФ самостоятельно и их участие не является обязательным, при условии соблюдения кворума. Общее количество членов комиссии должно составлять не менее 5 человек.
Полномочия такой комиссии определяются специальным актом, однако, по общем принципу комиссия обязана в течение трех дней с момента принятия заявления перенаправить представленный заявителем отчет в бюджетную организацию. После чего, в течение семи рабочих дней со дня обращения, комиссия ставит в известность собственника объекта, а также орган СМУ, на территории которого указанный объект располагается.
При условии, что все требования закона в части подачи заявления соблюдены, комиссия обязан принять решение в течение 30 дней.
Комиссия вправе выносить следующие решения:
1) определить кадастровую стоимость объекта с учетом рыночных показателей его стоимости;
2) отклонить заявление об оспаривании, в обязательном порядке указав причины такого решения.
Комиссия вправе принимать решения при условии, что при его заседании присутствуют не менее половины членов. Решение принимается количество голосов.
Вынесенное решение подлежит оспариванию в суде.
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в суде
В настоящее время действует переходный период (до 2026 года), в связи с чем многие регионы уже ликвидировали такие комиссии, а это значит, что обжалование кадастровой оценки недвижимости будет производить бюджетное учреждение, как правило, подчиненное органам власти, не заинтересованным в том, чтобы «идти навстречу» заявителю в этом вопросе. Поэтому, логичнее и правильнее будет обращаться в суд. Тем более, что для подачи заявления в суд, предварительное обращение в ту же комиссию не требуется. Вместе с тем, статистика последних лет свидетельствует о неэффективности обращения именно в комиссию.
Судебное оспаривание результатов кадастровой оценки стоимости недвижимого имущества производится в порядке гл. 25 КАС РФ (обжалование решение или действий органов государственной власти или должностных лиц). То есть для того, чтобы инициировать рассмотрение вопроса об оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости необходимо подать исковое заявление в суд общей юрисдикции (регионального уровня: областной суд, суд республики, и.т.д.), о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и приложить к нему документы, подтверждающие вашу правоту. К таковым, в первую очередь, следует отнести: само заявление, выписку из реестра недвижимости, которая позволяет идентифицировать данные об объекте и уже проведенной оценке его стоимости, копию документа, подтверждающего право собственности (владения) на объект недвижимости, при условии, если заявление подается самим собственником, отчет, позволяющий установить действительность оценки имущества, отраженный на бумажном или электронном носителе (электронный документ), и соответствующий требованиям, предъявляемым к документам подобного типа (заключение, исследование, анализ, и др.). К заявлению должны быть приложено решение комиссии, если ранее вопрос об оценке рассматривался данным органом, копия доверенности на представителя, документ, подтверждающий направление искового заявления и приложенных к нему сведений ответчику, а также квитанция об уплате государственной пошлины в размере 300 рублей. Данный список является примерным, но, этого будет достаточно для того, чтобы суд начал производство по делу. Остальные документы, при условии, что их предоставление затруднительно, суд может запросить самостоятельно (по вашему ходатайству).
Крайне важно правильно определить ответчика по делу. Им, в зависимости от оснований обжалования, могут быть:
А) комиссия, если обжалуется её решение об определении кадастровой стоимости недвижимого имущества.
Б) регистрационный орган, которым изначально принималось решение о кадастровой стоимости объекта.
Стоит помнить, что суды не рассматривают заявления о технических и методических ошибках регистраторов и комиссий, только итоговые решения или итоговые оценки.
Сроки давности по таким делам составляют 5 лет. В течение указанного срока вы вправе подать соответствующее исковое заявление, при условии определения момента – размещение сведений о кадастровой оценке недвижимого имущества. Время, выделяемое на рассмотрение такого дела, составляет 2 месяца (при необходимости продляется до 3 месяцев).
Особенности оспаривания кадастровой стоимости жилых и нежилых помещений
1) Только через подачу заявления (искового или в комиссию).
2) В случае обжалования необходимо предоставлять отчет об оценке, который может быть выдан только компетентной организацией (оценщиком).
3) Сроки давности – пять лет.
4) Обязанность доказывания, при условии обращения в суд, возлагается на органы-регистраторы.
5) Размер налогообложения, с учетом уменьшения кадастровой стоимости имущества, не меняется.
Практика оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости
Вопросы, связанные с государственной кадастровой оценкой недвижимого имущества, достаточно сложны, и имеют свое правовое принципиальное решение. В текущей ситуации, очень часто, оценка, произведенная регистратором или то решение, которое выносится комиссией по части определения стоимости имущества, обжалуются впоследствии в суде. Поэтому, вполне обоснованно то, что собственники не прибегают к административному порядку таких обращений и сразу же подают в суд. Статистика решений, выносимых по этому вопросу, свидетельствует о наибольшей эффективности судебных инстанций, так как именно в таком случае доводы заявителя действительно принимаются и рассматриваются в качестве полноценной позиции.
Услуги юриста по оспариванию кадастровой стоимости объекта недвижимости
Конечно, прежде чем, идти в суд, необходимо получить консультацию у юриста, который поможет разобраться не только в деталях предстоящего спора, но и даст ценные советы по существу его рассмотрения. Более того, обращение к юристу позволит вам полноценно вникнуть в вопрос надлежащей кадастровой оценки, а также сэкономит время, которое как правило тратится при сборе документов.